"태국" 부동산 업체들, 매수세 철회에 자산 대비 현금 보유 강화

 

• 태국의 부동산 개발업체들은 신규 투자를 대폭 줄여 현금을 확보하고 있으며, 1분기 토지 할당 및 건설 허가 건수는 약 50% 감소했습니다.
• 현재와 ​​같이 불확실한 경제 상황에서는 자산을 보유하는 것보다 현금을 확보하는 것이 더 가치 있다고 여겨지기 때문에 기업들은 유동성을 확보하기 위해 토지나 프로젝트와 같은 자산을 매각하고 있습니다.
• 주택 구매자들의 이탈은 '자기 거부'라는 새로운 추세에 기인하는데, 이는 대출 여력이 있는 소비자들이 미래 소득과 경제에 대한 불확실성 때문에 주택 구매를 포기하는 현상입니다.
• 수요 둔화에 대응하여 개발업체들은 신규 분양에서 기존 미분양 재고 관리, 비용 통제, 그리고 수요가 검증된 지역에만 건설하는 것으로 초점을 옮기고 있습니다.

 

태국의 부동산 시장은 개발업체들이 신규 투자를 줄이고 미분양 재고를 관리하는 한편, 더욱 심각한 수요 문제, 즉 주택 구매를 아예 포기하는 소비자들에 대비하면서 현금 보존 모드로 전환하고 있습니다.

부동산정보센터(REIC) 자료에 따르면 1분기 신규 투자가 뚜렷하게 위축된 것으로 나타났습니다. 전국적으로 토지 배정 허가를 받은 주택 수는 5,783호로 전년 동기 대비 45.7% 감소했으며, 건설 허가 건수는 27,870호로 50.2% 줄었습니다.

콘도미니엄이 가장 큰 타격을 입었습니다. 건설 허가를 받은 콘도미니엄 유닛 수는 71.3% 감소했는데, 이는 개발업체들이 신규 고층 건물 프로젝트를 연기하고 기존 재고 관리에 집중하기로 한 광범위한 결정 때문입니다.

REIC 통계에 따르면 공급은 급격히 감소했지만 수요가 완전히 멈춘 것은 아닙니다. 전국 주택 거래는 여전히 11.2% 증가했고, 신규 주택 대출도 11.1% 증가했습니다.

하지만 성장세의 대부분은 300만 바트 미만의 주택에서 비롯되었는데, 이는 높은 주택담보대출 거절률에 직면하고 있는 실질적인 수요 부문입니다. 시장의 고가 부문인 751만 바트 이상 주택은 거래량이 14.9% 감소하고 거래 가격도 16.4% 하락하는 등 둔화 조짐을 보였습니다. 이로 인해 많은 개발업체들이 투자를 연기하고 있습니다.

 

위험 요소가 커지면서 부동개발사들이 제품 출시를 늦추고 있다.

쿠시먼 앤드 웨이크필드 태국 지사의 연구 및 컨설팅 책임자인 수라쳇 콩치프는 태국 부동산 시장이 취약한 구매력, 높은 금융 비용, 장기적인 경제 불확실성으로 인해 심각한 압박을 받고 있다고 말했습니다.

그는 2026년과 2027년 주택 시장이 활발한 경기 순환으로 돌아가거나 모든 개발업체가 견실한 수익을 낼 수 있는 수준에 도달할 가능성은 낮다고 말했다.

수라체트는 "올해 신규 콘도미니엄 공급량은 약 1만 7천에서 2만 호에 달할 것으로 예상되지만, 하반기 시장 동향을 지켜봐야 한다"고 말했다.

"부정적인 요인, 특히 중동 분쟁이 개선되지 않으면 장기적인 신뢰도가 약화될 수 있습니다. 태국 구매자들은 지출을 줄일 수 있고, 개발업체들은 신규 프로젝트 출시를 줄여야 할 것입니다. 신규 콘도 공급량은 약 17,000호 ​​수준으로 마무리될 수 있습니다."

그는 3천만 바트 이상의 주택은 여전히 ​​구매자를 찾을 수 있고 점진적으로 판매가 지속될 수 있다고 말했습니다. 그러나 5백만 바트 미만의 주택과 콘도는 심각한 담보 대출 문제에 직면할 수 있으며, 이는 일부 개발업체의 현금 흐름에 영향을 미칠 수 있다고 덧붙였습니다.

현금이 자산보다 더 가치 있어집니다

주택사업협회 명예회장인 이사라 분영은 환경영향평가(EIA)를 통과한 프로젝트는 개발업체가 이미 상당한 시간과 자본을 투자했기 때문에 일반적으로 가치 있는 자산으로 여겨진다고 말했다.

하지만 현재 많은 기업들은 개발 능력이 부족해서가 아니라 경제 상황에 맞춰 유동성을 확보하기 위한 포트폴리오 관리의 일환으로 이러한 자산을 매각하고 있습니다.

상장 및 비상장 개발업체들은 토지 매각, 프로젝트 매각, 또는 투자 부담을 분담할 합작 투자 파트너 물색 등을 통해 투자 포트폴리오를 점진적으로 재편해 왔다.

여러 기업들이 콘도미니엄, 호텔 및 기타 자산을 포함하는 포트폴리오를 조정했습니다. 이러한 추세는 현재 환경에서 자산을 보유하는 것보다 현금을 보유하는 것이 더 가치 있다는 것을 보여줍니다.

토지 할당 허가 및 건축 허가 건수가 약 50% 감소한 것은 신규 분양을 의도적으로 중단했음을 반영합니다. 개발업체들은 구매력이 완전히 회복되지 않은 상황에서 위험을 감수하기를 꺼리고 있습니다.

서둘러 투자하기보다는 적절한 시기를 기다리는 사람들이 많습니다. 공급 조절은 과잉 공급을 방지하고 현금 흐름 균형을 유지하는 핵심 전략이 되었습니다.

변동성이 큰 환경에서는 유연한 사업 계획이 필수적입니다.

세나 개발(Sena Development Plc)의 전무이사 인 케사라 타냐락파크 조교수는 태국이 수년간의 저성장으로 경쟁력을 잃어가고 있는 "뒤처지는" 문제에 직면해 있다고 말했습니다. 주변국들이 더 빠르게 발전하고 투자를 유치하는 동안 태국은 경쟁력을 잃어가고 있다는 것입니다.

그녀는 핵심 과제는 단기적인 경기 부양책뿐만 아니라 구조 개혁, 보다 명확한 국가 전략, 그리고 새롭고 지속 가능한 투자 사이클을 뒷받침할 수 있는 더욱 강력한 민간 부문의 신뢰라고 말했다.

기업의 사업 위험은 더 이상 경제 상황에만 국한되지 않습니다. 이제 기업들은 기후 변화, 지정학적 갈등, 에너지 비용, 글로벌 공급망 변동성 등 다양한 위험에 동시에 직면하고 있습니다.

이러한 환경에서 적응력은 전통적인 장기 계획보다 기업 성공의 더욱 중요한 척도가 되었습니다. 불확실성을 가장 잘 관리하는 기업일수록 시장에서 살아남을 가능성이 높습니다.

'자기 거부'가 새로운 위험으로 부상하고 있다

케사라는 현재 은행의 주택담보대출 거절보다 더 우려스러운 문제는 소비자들이 미래 소득과 경제 상황에 대한 불확실성 때문에 대출 여력이 있음에도 불구하고 주택 구매를 포기하는 "자체 거부" 현상이라고 말했다.

"이번 위기는 코로나19보다 훨씬 더 복잡합니다. 당시에는 모두가 원인을 알고 백신 접종을 통해 해결책을 찾을 수 있었습니다. 하지만 지금은 여러 방면에서 동시에 부정적인 요인들이 작용하고 있어, 어떤 요인이 실제로 구매력을 저하시키는지 파악하기 어렵습니다."라고 그녀는 말했다.

"그 결과, 소비자들이 신용 문제뿐만 아니라 여러 가지 이유로 더욱 신중해지면서 주택 시장이 둔화되고 있습니다."

변화하는 소비자 행동으로 인해 개발업체들은 비즈니스 모델을 재고해야 합니다. 세나는 장기 부채를 감당할 준비가 아직 되지 않은 사람들에게 주택 소유의 길을 열어주는 임대 후 구매 개념을 개발했습니다.

주택을 구매하기보다는 임대하는 '임대 세대' 트렌드가 특히 젊은 소비자층 사이에서 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 동시에 태국의 고령화 사회와 인구 감소는 부동산 시장이 7~8년 전과 같은 과열된 성장세로 돌아가지 못할 가능성을 시사합니다.

'삶은 개구리'에 대한 압박이 경제에 부담을 주고 있다

산시리(Sansiri Plc)의 우타이 우타이상숙 사장은 태국의 부동산 시장이 2026년 하반기에도 상반기와 큰 변화 없이 유지될 것으로 예상한다고 밝혔다.

수출과 관광 산업이 회복세를 보이기 시작했지만, 경제 성장률 둔화의 영향을 상쇄할 만큼 충분히 강력한 회복세는 아니다. 정부는 올해 국내총생산(GDP) 성장률이 2% 미만일 것으로 예상하고 있다.

지정학적 갈등, 특히 중동 지역의 갈등은 건설 비용, 운송 비용 및 사업 운영 비용에 지속적인 압력을 가하고 있습니다.

따라서 개발업체들은 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 산시리는 서둘러 확장하기보다는 현금 흐름 관리, 비용 통제, 재고 관리, 그리고 실제 수요가 있는 지역에만 신규 프로젝트를 출시하는 데 집중하고 있습니다.

우타이는 현재 상황을 "삶은 개구리" 위기에 비유했습니다. 이는 갑작스러운 충격이 아니라, 수년간의 저성장으로 인해 공공 구매력이 약화되면서 점진적으로 누적된 압력이라는 것입니다.

결과적으로 일부 개발업체는 치솟는 비용과 유동성 압박을 더 이상 감당할 수 없어 시장에서 점차 철수하고 있습니다. 재정적으로 탄탄한 대형 업체들은 시장 점유율을 유지할 가능성이 더 높습니다.

경제적 효과가 높은 저비용 조치

주택사업협회 회장인 순톤 사타폰은 정부가 양도 및 담보 등록 수수료 인하 조치를 2027년 6월 30일까지 0.01%로 연장하기로 한 결정이 강력한 경제적 효과를 가져올 것이라고 말했다.

그는 이 조치가 주택 구매 비용을 직접적으로 줄이고, 소유권 이전을 미뤄왔던 구매자들이 앞으로 나아가도록 장려한다고 말했습니다.

태국 중앙은행은 앞서 주택담보대출비율(LTV) 규제를 완화하여 사람들이 더 쉽게 대출을 받을 수 있도록 했습니다. 당초 2026년 6월 30일에 만료될 예정이었던 이 완화 조치는 2027년 6월 30일까지 연장되었습니다.

낮은 양도세와 모기지 등록 수수료가 더해지면, 주택 구매 비용은 대출액과 소유권 이전 시 발생하는 비용 모두에서 절감됩니다.

순톤은 부동산 부문이 태국 GDP의 7~8%를 차지하며 강력한 승수 효과를 가지고 있다고 말했습니다. 주택 거래 한 건당 건축 자재, 철강, 시멘트, 위생 도기, 가구, 가전제품, 물류에서부터 디자인 및 인테리어에 이르기까지 수백 개의 관련 사업 분야에서 추가적인 경제 활동이 창출된다는 것입니다.

그는 주택 시장을 활성화하는 것은 더 넓은 경제 사슬을 활성화하는 것과 같다고 말했다.

 

출처 - Bangkokbiznews